近日，就市場(chǎng)較為關(guān)注的土地出讓掛牌底價(jià)的形成以及相關(guān)問(wèn)題，永業(yè)行副總裁雷小軍接受了《經(jīng)濟觀(guān)察報》的采訪(fǎng)，分別從土地評估的專(zhuān)業(yè)技術(shù)維度、評估價(jià)與掛牌底價(jià)和成交價(jià)格的關(guān)系、土地成交價(jià)格的影響因素等多個(gè)維度，結合項目實(shí)操經(jīng)驗，發(fā)表了專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

雷小軍對《經(jīng)濟觀(guān)察報》介紹，土地掛牌出讓前的地價(jià)評估，是一個(gè)根據土地估價(jià)規程和相關(guān)技術(shù)規范，科學(xué)選取過(guò)往案例，合理確定各類(lèi)技術(shù)參數的預測過(guò)程，而土地成交則是一個(gè)具體的交易行為，具體交易行為價(jià)格與評估價(jià)格出現偏差是一個(gè)大概率事件。在地價(jià)影響因素方面，雷小軍認為，在實(shí)際招拍掛過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)出價(jià)受其對未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展以及土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期影響，受政策調控、開(kāi)發(fā)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰略、資金和融資條件，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲備、地方土地市場(chǎng)供應情況等諸多因素和要素的影響。當一宗土地出現高溢價(jià)，或延期出讓?zhuān)蛄髋?，不能?jiǎn)單地歸因于土地出讓底價(jià)的高低。

雷小軍建議，土地招拍掛過(guò)程中，土地起拍價(jià)宜控制在合理水平，起拍底價(jià)不宜過(guò)高，否則對地方政府土地招商工作推進(jìn)不利，超過(guò)企業(yè)預期容易導致流拍。底價(jià)也不能過(guò)低，一方面可能導致土地賤賣(mài)，地方政府收入減少，國有資產(chǎn)流失；另一方面還可能導致溢價(jià)率攀升，引發(fā)監管層問(wèn)責。

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