（一）假設開(kāi)發(fā)法理論體系

假設開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)為剩余法，是指在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)候，首先假設土地按照既定的規劃建設完工，估算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后預期實(shí)現的總收益，然后測算需要發(fā)生的全部正常成本費用，包括該項目從建設到銷(xiāo)售或者營(yíng)運實(shí)現全部收益的各個(gè)階段發(fā)生的全部費用，其中成本包括建筑總成本，投資利息、正常稅費、開(kāi)發(fā)商合理利潤以及應由投資者承擔的其他費用等，最后用總收益減去總費用進(jìn)行計算，評估得到該土地使用權價(jià)值的一種方法。

（二）假設開(kāi)發(fā)法步驟

假設開(kāi)發(fā)法的計算公式根據其基本思路，以在待開(kāi)發(fā)土地上建造房屋建筑物然后出租或出售為例，假設開(kāi)發(fā)法的基本公式是：土地評估價(jià)值=房地產(chǎn)預期總收益-預計全部正常成本費用

假設開(kāi)發(fā)法在實(shí)際應用中，是一個(gè)簡(jiǎn)單地以一元一次方程求解地價(jià)的過(guò)程，但應注意以下幾點(diǎn)：（1）要充分考慮發(fā)生在土地上的各類(lèi)前期費用。比如，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及土地的開(kāi)發(fā)改良、拆遷、補償、以及地基整理、填土方等費用，應計入開(kāi)發(fā)成本中。（2）要考慮時(shí)間成本因素。以上計算公式中樓價(jià)、建筑總成本、利息、稅費、利潤等的實(shí)際發(fā)生時(shí)間各不相同，應考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，將各個(gè)時(shí)期發(fā)生的收入、費用等通過(guò)等值運算統一轉化至評估基準日的時(shí)點(diǎn)上。

（三）假設開(kāi)發(fā)法主要思路及問(wèn)題

首先要設定土地最佳利用方式，明確待評估土地的內外部條件，包括土地的自然物理性狀、社會(huì )環(huán)境條件、有關(guān)土地利用的法規、規劃限制等，在此基礎上根據最有效利用原則，通過(guò)預測未來(lái)社會(huì )需求狀況設計土地用途以及建筑為設計布局等。預測房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的樓價(jià)。要用發(fā)展的觀(guān)點(diǎn)，充分考慮樓價(jià)的市場(chǎng)變動(dòng)因素，采用適當的經(jīng)濟預測模型，進(jìn)行合理預測。如果開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)是收益性質(zhì)的，開(kāi)發(fā)商能夠較準確的預期其收益，其相應的費用也可以測算，這時(shí)候就可以根據收益法確定樓價(jià)。再估算房屋建筑物建設成本，房屋建筑物的總成本包括建筑安裝成本、前期及配套費用、投資利息、相關(guān)稅費、房地產(chǎn)租售費用。房地產(chǎn)租售費用主要指的是房地產(chǎn)建成后銷(xiāo)售和出租的相關(guān)費用，銷(xiāo)售費用主要包括中介代理費、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)廣告費用、買(mǎi)賣(mài)手續費等，租賃所發(fā)生的費用則包括中介代理費、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)廣告費用、管理費用、維修保險費等，其計算基數一般以房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例。最后確定開(kāi)發(fā)商合理利潤，根據房地產(chǎn)總投資額的一定比例來(lái)計算開(kāi)發(fā)商的合理利潤。一般以地價(jià)、開(kāi)發(fā)費和專(zhuān)業(yè)費三項來(lái)計算投資回報利潤率。

目前在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評估中，對于待開(kāi)發(fā)土地，用得最多的方法便是假設開(kāi)發(fā)法。該方法能夠充分考慮不同土地的規劃限制條件、具有通俗易懂的原理,較易收集資料，簡(jiǎn)單方便的運算等優(yōu)點(diǎn),但在實(shí)際評估中應用該方法的效果卻不如人意，尤其在土地增值稅處理的問(wèn)題上。房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)項目開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售完成后，就土地增值部分，剩余部分不是全部歸企業(yè)所有，需要按規定向國家繳納一定比例的增值稅，往往這一項所占比例還不低。但在評估實(shí)務(wù)中，許多評估人員在土地使用權評估中并沒(méi)有扣除土地增值稅，極大的高估土地的價(jià)值。

土地增值稅是指對土地使用權的轉讓及建筑物的出售所產(chǎn)生的價(jià)格增值額征收的一種稅。土地價(jià)格增值額是指房地產(chǎn)轉讓所取得的全部收益減除按規定扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用等支出后的余額。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目取得的增值收入，當開(kāi)發(fā)項目在匯算清繳時(shí)均需上繳土地增值稅，這一塊是國家的收入，不屬于開(kāi)發(fā)商，應該在評估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)予以扣除。而土地又是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的重要組成部分，因此當評估待開(kāi)發(fā)土地使用權時(shí)同樣需要考慮土地增值稅的扣除。