房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規定，是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉讓或銷(xiāo)售。?
? ? ? ● 核心資產(chǎn)：存貨
存貨的分類(lèi)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨大多分為兩類(lèi)：
◆ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設過(guò)程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷(xiāo)售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設場(chǎng)地）、房屋、配套設施和代建工程。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設過(guò)程的結束和銷(xiāo)售過(guò)程的開(kāi)始。
◆ 開(kāi)發(fā)成本
開(kāi)發(fā)成本是指構成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環(huán)境綠化費和外管網(wǎng)等全部費用。
包括土地征用及拆遷費用（土地出讓金、契稅、交易服務(wù)費、拆遷費用）、前期工程費用、基礎設施、建安工程費用、配套設施費及開(kāi)發(fā)間接費用。
評估存貨過(guò)程中涉及的稅費
增值稅-稅費的計算
1、增值稅：是以商品（含應稅勞務(wù)）在流轉過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說(shuō)，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。
① 新老項目的認定
根據2017年3月31日發(fā)布的國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件：關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，36個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
② 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和建筑企業(yè)增值稅
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
建筑服務(wù)企業(yè)：適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照3%的征收率計算。
2018年5月1日起，中國推出將17%和11%兩檔增值稅稅率分別下調1個(gè)百分點(diǎn)、統一增值稅小規模納稅人標準等三項措施。
財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷(xiāo)售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%。
增值稅交稅主體的辨別
◆ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
小規模納稅人：適用稅率5%（無(wú)論新老項目）
一般納稅人
①一般計稅：適用稅率9%（房地產(chǎn)新項目采用）
②簡(jiǎn)易計稅：適用稅率5%（房地產(chǎn)老項目可以選擇采用）
◆ 建筑服務(wù)企業(yè)
小規模納稅人：適用稅率3%（無(wú)論新老項目）—增值稅進(jìn)項稅不能抵扣
一般納稅人
①一般計稅：適用稅率9%（房地產(chǎn)新項目采用）—增值稅進(jìn)項稅可以抵扣
②簡(jiǎn)易計稅：適用稅率3%（房地產(chǎn)老項目可以選擇采用）—增值稅進(jìn)項稅不能抵扣
判斷房地產(chǎn)企業(yè)是哪種納稅主體，需要在現場(chǎng)搜集企業(yè)的納稅申報表！
判斷建筑服務(wù)企業(yè)是哪種納稅主體，需要在現場(chǎng)搜集歷史建筑成本稅票！
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增值稅計算方式
（1）一般納稅人
增值稅=銷(xiāo)項稅額-進(jìn)項稅額
銷(xiāo)項稅額=銷(xiāo)售額*增值稅率（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）
銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+增值稅率）
當期允許扣除的土地價(jià)款=（當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷(xiāo)售額對應的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目時(shí)未單獨作價(jià)結算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。財稅[2016]140號規定：在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷費補償費用也允許在計算銷(xiāo)售額中扣除。
進(jìn)項稅額=建筑成本及其他期間費用*增值稅率（建筑服務(wù)業(yè)、中介等其他服務(wù)機構）
建筑成本=建筑本發(fā)生額及其他期間費用÷（1+增值稅率）
其中，增值稅率是根據發(fā)生額的類(lèi)別分別采用不同的增值稅率，例如管理費用通常為6%，建安費通常為9%等。
（2）小規模納稅人（簡(jiǎn)易計稅）
增值稅=銷(xiāo)售額*5%（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）
銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用）÷（1+5%）
附加稅-稅費的確定
2、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育費附加：以增值稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。地方教育附加一般為1%-2%。
以武漢為例，三項費用比例通常為7%、3%、2%或7%、3%、1.5%
根據鄂政辦發(fā)〔2016〕27號：（二）階段性下調企業(yè)地方教育附加征收率。從2016年5月1日起將企業(yè)地方教育附加征收率由2%下調至1.5%，降低征收率期限暫按兩年執行。
根據鄂政辦發(fā)〔2018〕13號：四、進(jìn)一步降低企業(yè)稅費負擔 （十七）延長(cháng)部分到期稅費優(yōu)惠政策。至2020年12月31日，企業(yè)地方教育附加征收率繼續按1.5%執行。
預測時(shí)2021年的地方教育附加費稅率若無(wú)新文件，應恢復到2%測算。
土增稅-稅費的確定
3、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進(jìn)稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產(chǎn)總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計扣除。在實(shí)際測算過(guò)程中，為保持和企業(yè)實(shí)際情況一致，最好采用先預繳后清繳的口徑計算折現值。
?土地增值稅稅率表
房產(chǎn)稅-稅費的確定
4、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產(chǎn)權的內資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。
房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：
（1）以房產(chǎn)原值為計稅依據的
應納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）
（2）以房產(chǎn)租金收入為計稅依據的
應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)
注：《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅土地增值稅 個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條明確規定：房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。第六條規定：在計征房產(chǎn)稅時(shí)，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價(jià)格或收入不含增值稅。因此房產(chǎn)稅的計稅基數是不含增值稅的。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，以武漢為例，2014年以后，地下車(chē)位賣(mài)20年使用權的情況，征收的是房產(chǎn)稅，不征收土地增值稅。
印花稅-稅費的確定
5、印花稅：是對在經(jīng)濟活動(dòng)和經(jīng)濟交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
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土地使用權出讓轉讓書(shū)立的憑證(合同)暫不征收印花稅，但在土地開(kāi)發(fā)建設，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據等，應繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽訂的購房合同應按產(chǎn)權轉移書(shū)據所載金額0.05%繳納印花稅。
在實(shí)際經(jīng)濟活動(dòng)中，購銷(xiāo)合同中的“購銷(xiāo)金額”有的包括增值稅稅金，有的不包括。對這一問(wèn)題分3種情況處理：
1.如果購銷(xiāo)合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；
2.如果購銷(xiāo)合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；
3.如果購銷(xiāo)合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據。
契稅-稅費的確定
6、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時(shí)向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據×稅率
稅率為3%-5%，通常為4%。
根據《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規定，計征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。第五條規定，免征增值稅的，確定計稅依據時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》第一條第三十七款規定，土地所有者出讓土地使用權（非轉讓?zhuān)?/strong>和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
在計算契稅時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)：
1、我們在假設開(kāi)發(fā)法中涉及的契稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地時(shí)應繳納的契稅，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)由購房人繳納的契稅；
2、在土地出讓環(huán)節，是免征增值稅的，故契稅計算基數是土地全部?jì)r(jià)款（不扣減增值稅）；
3、土地價(jià)款包括取得土地的所有成本，包含拆遷安置補償費。
企業(yè)所得稅-稅費的確定
7、企業(yè)所得稅：是對我國境內的企業(yè)或組織，在一定期間內的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=(全部應稅收入-準予扣除項目)×適用稅率。
企業(yè)所得稅計算表
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