摘要:湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展將對統籌保護資源與保障發(fā)展,推進(jìn)湖北省產(chǎn)業(yè)結構調整,促進(jìn)湖北省新型城鎮化發(fā)展,實(shí)現湖北省高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。本文通過(guò)分析湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)現狀,總結湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)困境,提出城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)政策建議。
在湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)現狀方面,首先,湖北相關(guān)試點(diǎn)城市在省級激勵政策的基礎上,結合地方實(shí)際特色完善了各自激勵措施。例如武漢市從土地利用、規劃、財政及金融等方面對該市的城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)進(jìn)行了政策激勵,并隨著(zhù)工作的推進(jìn),對相關(guān)激勵措施予以了細化與更新。其次,與廣東等市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達地區相比,湖北省的城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)改造模式主要以政府收儲為主,其次為原集體經(jīng)濟組織自行開(kāi)發(fā)模式,市場(chǎng)力量參與開(kāi)發(fā)改造程度較低。再者,根據自然資源部2018年通報數據顯示,湖北省改造后的地塊供應主要以出讓方式為主,占比達90.4%。最后,湖北省及其試點(diǎn)城市先后出臺了系列政策,形成了涉及不同層級機構的政策體系,武漢市先后出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》(武發(fā)〔2013〕15號)、《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城市更新暨“三舊”(棚戶(hù)區)改造工作的意見(jiàn)》(武發(fā)〔2016〕29號)。在總結試點(diǎn)城市相關(guān)經(jīng)驗的基礎上,2018年5月,原湖北省國土資源廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作的通知》(鄂土資函〔2018〕434號),形成了涉及不同層級機構,涵蓋制度政策、指導意見(jiàn)等多個(gè)層次的政策體系。
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關(guān)于湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)困境,主要體現在:一是經(jīng)濟方面,改造資金短缺、交易成本較高、預期收益過(guò)高、利益分配不均等方面造成改造困難;二是制度方面,湖北省部分縣市城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作滯后,且缺乏認定標準。
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關(guān)于湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)政策建議,首先,優(yōu)化頂層設計,健全再開(kāi)發(fā)的法律制度保障,應完善細化現有法律法規政策和相關(guān)管理辦法及實(shí)施細則,建立并完善城鎮低效用地的認定、監管、處置等方面的法規政策和相關(guān)標準。其次,明確規劃龍頭作用,確保再開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行,在城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃的具體編制上,開(kāi)展城鎮低效用地調查,做好城鎮低效用地調查建庫工作,為專(zhuān)項規劃的編制提供必要的數據基礎;在強化城市規劃彈性化、協(xié)同性、監管機制等方面創(chuàng )新現有的城市規劃管理機制,更好地發(fā)揮各項規劃在城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作過(guò)程中的龍頭作用。再者,探索合理的融資模式以減輕各方再開(kāi)發(fā)資金壓力,以多樣化的方式獲取再開(kāi)發(fā)資金是城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節,引入社會(huì )資金,降低政府資金壓力,同時(shí)強化信貸支持,減輕社會(huì )資金壓力。然后,完善收益分配機制,確保多方利益共享,城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的利益分配應由利益相關(guān)者協(xié)調進(jìn)行,研究再開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地收益分成差別化政策,合理配置城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)利益群體的收益分配比例,使各方的利益達到最大化,實(shí)現城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)過(guò)程中的“多贏(yíng)”局面。最后,強化稅收調節作用助推再開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展,減輕流轉環(huán)節稅負,提高低效土地的流動(dòng)性;探索建立差別化城鎮土地使用稅征管制度,可對參與再開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)主體給予城鎮土地使用稅等稅種的優(yōu)惠,以激發(fā)市場(chǎng)主體在城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)方面的積極性。