摘要：湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展將對統籌保護資源與保障發(fā)展，推進(jìn)湖北省產(chǎn)業(yè)結構調整，促進(jìn)湖北省新型城鎮化發(fā)展，實(shí)現湖北省高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。本文通過(guò)分析湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)現狀，總結湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)困境，提出城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)政策建議。

在湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)現狀方面，首先，湖北相關(guān)試點(diǎn)城市在省級激勵政策的基礎上，結合地方實(shí)際特色完善了各自激勵措施。例如武漢市從土地利用、規劃、財政及金融等方面對該市的城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)進(jìn)行了政策激勵，并隨著(zhù)工作的推進(jìn)，對相關(guān)激勵措施予以了細化與更新。其次，與廣東等市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達地區相比，湖北省的城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)改造模式主要以政府收儲為主，其次為原集體經(jīng)濟組織自行開(kāi)發(fā)模式，市場(chǎng)力量參與開(kāi)發(fā)改造程度較低。再者，根據自然資源部2018年通報數據顯示，湖北省改造后的地塊供應主要以出讓方式為主，占比達90.4%。最后，湖北省及其試點(diǎn)城市先后出臺了系列政策，形成了涉及不同層級機構的政策體系，武漢市先后出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》（武發(fā)〔2013〕15號）、《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城市更新暨“三舊”（棚戶(hù)區）改造工作的意見(jiàn)》（武發(fā)〔2016〕29號）。在總結試點(diǎn)城市相關(guān)經(jīng)驗的基礎上，2018年5月，原湖北省國土資源廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作的通知》（鄂土資函〔2018〕434號），形成了涉及不同層級機構，涵蓋制度政策、指導意見(jiàn)等多個(gè)層次的政策體系。

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關(guān)于湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)困境，主要體現在：一是經(jīng)濟方面，改造資金短缺、交易成本較高、預期收益過(guò)高、利益分配不均等方面造成改造困難；二是制度方面，湖北省部分縣市城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作滯后，且缺乏認定標準。

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關(guān)于湖北省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)政策建議，首先，優(yōu)化頂層設計，健全再開(kāi)發(fā)的法律制度保障，應完善細化現有法律法規政策和相關(guān)管理辦法及實(shí)施細則，建立并完善城鎮低效用地的認定、監管、處置等方面的法規政策和相關(guān)標準。其次，明確規劃龍頭作用，確保再開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行，在城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃的具體編制上，開(kāi)展城鎮低效用地調查，做好城鎮低效用地調查建庫工作，為專(zhuān)項規劃的編制提供必要的數據基礎；在強化城市規劃彈性化、協(xié)同性、監管機制等方面創(chuàng )新現有的城市規劃管理機制，更好地發(fā)揮各項規劃在城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作過(guò)程中的龍頭作用。再者，探索合理的融資模式以減輕各方再開(kāi)發(fā)資金壓力，以多樣化的方式獲取再開(kāi)發(fā)資金是城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節，引入社會(huì )資金，降低政府資金壓力，同時(shí)強化信貸支持，減輕社會(huì )資金壓力。然后，完善收益分配機制，確保多方利益共享，城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的利益分配應由利益相關(guān)者協(xié)調進(jìn)行，研究再開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地收益分成差別化政策，合理配置城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)利益群體的收益分配比例，使各方的利益達到最大化，實(shí)現城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)過(guò)程中的“多贏(yíng)”局面。最后，強化稅收調節作用助推再開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展，減輕流轉環(huán)節稅負，提高低效土地的流動(dòng)性；探索建立差別化城鎮土地使用稅征管制度，可對參與再開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)主體給予城鎮土地使用稅等稅種的優(yōu)惠，以激發(fā)市場(chǎng)主體在城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)方面的積極性。