1. 2018年武漢市土地繼續保持高位供應，“房住不炒”從供給端得到保障
武漢市近三年土地市場(chǎng)供應持續放量，但與2017年相比，變化不大，同比上漲6.15%，2018年全年土地供應共計192宗，面積總量約1257.42公頃（18861.25畝）。
圖：武漢市近三年土地供應總量
2. “房住不炒”戰略下住宅用地持續增長(cháng)，受庫存影響商服用地供應連續下降，綜合用地持續增長(cháng)表明搭配出讓逐步成為主流出讓方式。
近3年土地供應結構面積變化趨勢顯示，住宅用地持續放量，2018年全年供應501.34公頃（7520.09畝），同比去年增長(cháng)16.87%；綜合用地在2018年供應量出現倍增，全年供應總量為335.38公頃（5030.68畝）；商住混合用地供應合計270.26公頃（4053.83畝），同比下降25.34%；商服用地供應量逐年遞減，2018年供應合計125.78公頃（1886.77畝），同比下降24.24%。
圖：武漢市近三年土地供應結構
3. 武漢市土地供應主力向遠城區轉移，蔡甸區、東西湖區持續保持高位供應，漢南、黃陂、江夏、新洲呈現爆發(fā)式增長(cháng)。
遠城區的處于城市發(fā)展的基礎階段，各類(lèi)用地供應都較大，其中商住混合用地約占武漢市整體該類(lèi)用地供應總量的85%，住宅用地約占武漢市供應總量62.60%；新洲區全年供應19宗土地，總面積達201.17公頃（3017.62畝），位列武漢市土地市場(chǎng)第一位；東湖高新區和經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區是中心城區住宅用地供應的主力，可以預見(jiàn)這兩個(gè)地區及遠城區會(huì )成為人口導入的主要區域。
圖：2018年武漢市各區經(jīng)營(yíng)性用地（住宅、商業(yè)、商?。┕?/p>
圖：2018年武漢市各區土地供應量
4. 供應方式逐步轉向競配建方式出讓?zhuān)偱浣ü夥恐鸩匠蔀橹髁鞴绞?/strong>
2018年土地供應依舊以?huà)炫茷橹?，其中采用現場(chǎng)掛牌的共95宗土地，約占全年供應總量50%；網(wǎng)上掛牌共93宗，約占總量48%；采用招標方式出讓的共4宗，僅占總量2%。近三年采用網(wǎng)上掛牌的土地數量逐年縮減，現場(chǎng)掛牌數量增多，原因可能是在于土地市場(chǎng)的競買(mǎi)規則升級，現場(chǎng)競配建成為一種趨勢。
武漢市土地市場(chǎng)采用價(jià)高者得來(lái)確定競得人的土地數量出現大幅下降，2016年共141宗，但2018年僅有67宗，約占全年供應總量35%；采用先競價(jià)后競配建的地塊數量逐年攀升，2018年共計111宗，占全年土地供應數量總數的比例高達58%。
為了深入貫徹中央“租購并舉”調控思想，2018年武漢市推出82宗競配建公租房地塊。地塊主要分布在遠城區和次中心地區，其中東西湖區和黃陂區各11宗，蔡甸區、東湖高新區各9宗。
二、 土地成交情況
1. 2018年武漢市土地出讓金總量出現近4年的首次下跌
2018年武漢市共成交153宗土地，成交土地面積合計938.48公頃（14077.18畝）；土地出讓金合計1101.04億元，近4年首次下跌，與2017年相比減少25.02%。受地價(jià)調控影響，各類(lèi)土地出讓金同比出現明顯下跌，其中住宅用地、商住用地、商服用地降幅較大，分別下跌23.37%,45.87%,51.59%。
圖：2011-2018年土地成交金額及同比變化情況
2. 2018年土地市場(chǎng)熱度降溫，流拍、底價(jià)拿地大幅增加
與2017年相比2018年武漢市土地市場(chǎng)的熱度明顯下降，土地成交率為80%，2017年武漢市土地成交率為89.34%，尤其是在2018年下半年，土地市場(chǎng)出現急速降溫，共7宗地塊流拍，11宗撤拍，主要原因在于在宏觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控背景下，作為房?jì)r(jià)的主要影響因素之一的土地價(jià)格也受到了政府的嚴格管控，房企在拿地方面更趨于謹慎。
圖：2018年土地交易狀態(tài)結構
圖：2018年流拍地塊詳情
在土地限價(jià)的管控下，2018年底價(jià)成交的地塊占比高達67.54%，相比2017年上漲11.21%，低溢價(jià)成交仍然是主流情況；高溢價(jià)率（溢價(jià)率超過(guò)50%）地塊占比從28.17%下降至14.04%。
圖：近三年土地溢價(jià)率詳情
3. 光谷東成為2018年武漢土地市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊，共成交17宗地340.98萬(wàn)㎡。
2018年武漢市土地成交主要集中在光谷東、吳家山、陽(yáng)邏、漢南等7大板塊；其中，光谷東板塊土地成交數量最多，共17宗，成交面積總計116.24公頃；吳家山板塊成交11宗，土地面積63.94公頃；陽(yáng)邏成交10宗，成交土地面積124.44公頃，后官湖板塊成交10宗，土地成交總量為51.28公頃。
4. 重點(diǎn)區域分析
1) 新洲陽(yáng)邏板塊
區位：新洲陽(yáng)邏板塊位于陽(yáng)邏港口區域，屬于長(cháng)江新城規劃范圍區。
交通：規劃有地鐵新港線(xiàn)、輕軌21號線(xiàn)及江北快速路，輕軌21號線(xiàn)已建成通車(chē)，未來(lái)江北快速路延長(cháng)線(xiàn)的貫通將大大縮短陽(yáng)邏到主城區的時(shí)間，僅需20分鐘可抵達漢口。
房企：目前陽(yáng)邏板塊已吸引華發(fā)、萬(wàn)達、福星惠譽(yù)、金茂、綠城等眾多知名企業(yè)，目前已經(jīng)確定將引進(jìn)富力CBD、萬(wàn)達廣場(chǎng)、奧特萊斯、永旺、愛(ài)琴海購物中心等大型項目，其中萬(wàn)達廣場(chǎng)項目地塊即P（2018）177號地塊住宅、商服地塊已于2018年12月成交，未來(lái)發(fā)展前景巨大。
土地市場(chǎng)：2018年，陽(yáng)邏板塊繼續引入萬(wàn)達、金茂、中鐵、華發(fā)等大型企業(yè)入駐，區域住宅成交價(jià)格約為3000-3500元/㎡。
房地產(chǎn)市場(chǎng)：目前陽(yáng)邏板塊共計有超過(guò)15個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，是武漢市最為火爆的板塊之一，目前均價(jià)約為8000-9000元/㎡（含2000元/㎡精裝），較2017年上漲約500-1000元/㎡，板塊潛力正在快速釋放。
2) 智慧生態(tài)城
區位：智慧生態(tài)城位于武漢沌口經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區（漢南區）——中國車(chē)部的地理中心，于2015年5月正式設立，是開(kāi)發(fā)區（漢南區）設立的八大園區之一，規劃面積89.82平方公里。
規劃：智慧生態(tài)城主要分為九個(gè)功能區，具體的劃分如下：
表：智慧生態(tài)城功能劃分情況
土地市場(chǎng)：規劃的完善使得武漢經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區智慧生態(tài)新城在2018年迎來(lái)了眾多房企，下半年以來(lái)智慧生態(tài)城園區內已經(jīng)連續出讓了多宗地塊，目前有海倫堡、北辰、統建、中建知名房企的布局，區域面貌將得到大幅提升。
