1. 2018年武漢市土地繼續保持高位供應,“房住不炒”從供給端得到保障
武漢市近三年土地市場(chǎng)供應持續放量,但與2017年相比,變化不大,同比上漲6.15%,2018年全年土地供應共計192宗,面積總量約1257.42公頃(18861.25畝)。
圖:武漢市近三年土地供應總量
2. “房住不炒”戰略下住宅用地持續增長(cháng),受庫存影響商服用地供應連續下降,綜合用地持續增長(cháng)表明搭配出讓逐步成為主流出讓方式。
近3年土地供應結構面積變化趨勢顯示,住宅用地持續放量,2018年全年供應501.34公頃(7520.09畝),同比去年增長(cháng)16.87%;綜合用地在2018年供應量出現倍增,全年供應總量為335.38公頃(5030.68畝);商住混合用地供應合計270.26公頃(4053.83畝),同比下降25.34%;商服用地供應量逐年遞減,2018年供應合計125.78公頃(1886.77畝),同比下降24.24%。
圖:武漢市近三年土地供應結構
3. 武漢市土地供應主力向遠城區轉移,蔡甸區、東西湖區持續保持高位供應,漢南、黃陂、江夏、新洲呈現爆發(fā)式增長(cháng)。
遠城區的處于城市發(fā)展的基礎階段,各類(lèi)用地供應都較大,其中商住混合用地約占武漢市整體該類(lèi)用地供應總量的85%,住宅用地約占武漢市供應總量62.60%;新洲區全年供應19宗土地,總面積達201.17公頃(3017.62畝),位列武漢市土地市場(chǎng)第一位;東湖高新區和經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區是中心城區住宅用地供應的主力,可以預見(jiàn)這兩個(gè)地區及遠城區會(huì )成為人口導入的主要區域。
圖:2018年武漢市各區經(jīng)營(yíng)性用地(住宅、商業(yè)、商?。┕?/p>
圖:2018年武漢市各區土地供應量
4. 供應方式逐步轉向競配建方式出讓?zhuān)偱浣ü夥恐鸩匠蔀橹髁鞴绞?/strong>
2018年土地供應依舊以?huà)炫茷橹?,其中采用現場(chǎng)掛牌的共95宗土地,約占全年供應總量50%;網(wǎng)上掛牌共93宗,約占總量48%;采用招標方式出讓的共4宗,僅占總量2%。近三年采用網(wǎng)上掛牌的土地數量逐年縮減,現場(chǎng)掛牌數量增多,原因可能是在于土地市場(chǎng)的競買(mǎi)規則升級,現場(chǎng)競配建成為一種趨勢。
武漢市土地市場(chǎng)采用價(jià)高者得來(lái)確定競得人的土地數量出現大幅下降,2016年共141宗,但2018年僅有67宗,約占全年供應總量35%;采用先競價(jià)后競配建的地塊數量逐年攀升,2018年共計111宗,占全年土地供應數量總數的比例高達58%。
為了深入貫徹中央“租購并舉”調控思想,2018年武漢市推出82宗競配建公租房地塊。地塊主要分布在遠城區和次中心地區,其中東西湖區和黃陂區各11宗,蔡甸區、東湖高新區各9宗。
二、 土地成交情況
1. 2018年武漢市土地出讓金總量出現近4年的首次下跌
2018年武漢市共成交153宗土地,成交土地面積合計938.48公頃(14077.18畝);土地出讓金合計1101.04億元,近4年首次下跌,與2017年相比減少25.02%。受地價(jià)調控影響,各類(lèi)土地出讓金同比出現明顯下跌,其中住宅用地、商住用地、商服用地降幅較大,分別下跌23.37%,45.87%,51.59%。
圖:2011-2018年土地成交金額及同比變化情況
2. 2018年土地市場(chǎng)熱度降溫,流拍、底價(jià)拿地大幅增加
與2017年相比2018年武漢市土地市場(chǎng)的熱度明顯下降,土地成交率為80%,2017年武漢市土地成交率為89.34%,尤其是在2018年下半年,土地市場(chǎng)出現急速降溫,共7宗地塊流拍,11宗撤拍,主要原因在于在宏觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控背景下,作為房?jì)r(jià)的主要影響因素之一的土地價(jià)格也受到了政府的嚴格管控,房企在拿地方面更趨于謹慎。
圖:2018年土地交易狀態(tài)結構
圖:2018年流拍地塊詳情
在土地限價(jià)的管控下,2018年底價(jià)成交的地塊占比高達67.54%,相比2017年上漲11.21%,低溢價(jià)成交仍然是主流情況;高溢價(jià)率(溢價(jià)率超過(guò)50%)地塊占比從28.17%下降至14.04%。
圖:近三年土地溢價(jià)率詳情
3. 光谷東成為2018年武漢土地市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊,共成交17宗地340.98萬(wàn)㎡。
2018年武漢市土地成交主要集中在光谷東、吳家山、陽(yáng)邏、漢南等7大板塊;其中,光谷東板塊土地成交數量最多,共17宗,成交面積總計116.24公頃;吳家山板塊成交11宗,土地面積63.94公頃;陽(yáng)邏成交10宗,成交土地面積124.44公頃,后官湖板塊成交10宗,土地成交總量為51.28公頃。
4. 重點(diǎn)區域分析
1) 新洲陽(yáng)邏板塊
區位:新洲陽(yáng)邏板塊位于陽(yáng)邏港口區域,屬于長(cháng)江新城規劃范圍區。
交通:規劃有地鐵新港線(xiàn)、輕軌21號線(xiàn)及江北快速路,輕軌21號線(xiàn)已建成通車(chē),未來(lái)江北快速路延長(cháng)線(xiàn)的貫通將大大縮短陽(yáng)邏到主城區的時(shí)間,僅需20分鐘可抵達漢口。
房企:目前陽(yáng)邏板塊已吸引華發(fā)、萬(wàn)達、福星惠譽(yù)、金茂、綠城等眾多知名企業(yè),目前已經(jīng)確定將引進(jìn)富力CBD、萬(wàn)達廣場(chǎng)、奧特萊斯、永旺、愛(ài)琴海購物中心等大型項目,其中萬(wàn)達廣場(chǎng)項目地塊即P(2018)177號地塊住宅、商服地塊已于2018年12月成交,未來(lái)發(fā)展前景巨大。
土地市場(chǎng):2018年,陽(yáng)邏板塊繼續引入萬(wàn)達、金茂、中鐵、華發(fā)等大型企業(yè)入駐,區域住宅成交價(jià)格約為3000-3500元/㎡。
房地產(chǎn)市場(chǎng):目前陽(yáng)邏板塊共計有超過(guò)15個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,是武漢市最為火爆的板塊之一,目前均價(jià)約為8000-9000元/㎡(含2000元/㎡精裝),較2017年上漲約500-1000元/㎡,板塊潛力正在快速釋放。
2) 智慧生態(tài)城
區位:智慧生態(tài)城位于武漢沌口經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區(漢南區)——中國車(chē)部的地理中心,于2015年5月正式設立,是開(kāi)發(fā)區(漢南區)設立的八大園區之一,規劃面積89.82平方公里。
規劃:智慧生態(tài)城主要分為九個(gè)功能區,具體的劃分如下:
表:智慧生態(tài)城功能劃分情況
土地市場(chǎng):規劃的完善使得武漢經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區智慧生態(tài)新城在2018年迎來(lái)了眾多房企,下半年以來(lái)智慧生態(tài)城園區內已經(jīng)連續出讓了多宗地塊,目前有海倫堡、北辰、統建、中建知名房企的布局,區域面貌將得到大幅提升。