2018年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)年報?房產(chǎn)市場(chǎng)
一.全國房地產(chǎn)市場(chǎng)
??關(guān)鍵詞:調控效果初顯/量?jì)r(jià)回落/區域分化/購房回歸理性
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01—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數
開(kāi)發(fā)景氣 市場(chǎng)穩定
全國房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數呈現出先降后升的走勢，全年景氣指數均超過(guò)100，呈現穩健發(fā)展的態(tài)勢
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02—房地產(chǎn)量?jì)r(jià)表現
?量升價(jià)跌，調控初顯
2018年1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.4%。商品房銷(xiāo)售額129508億元，增長(cháng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，9、10 兩個(gè)月商品房銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)始連續環(huán)比回落。
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03—全國房地產(chǎn)區域表現
中西部高增長(cháng)，?東部、東北增速下降
東北區域、東部區域銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額呈現反比趨勢，但銷(xiāo)售金額累計同比增速上漲較慢；中部區域、西部區域銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額呈現正比趨勢，且上漲幅度較大。
圈層分化 調控明顯?
2018年，在多項政策多管齊下的背景下，京津翼、珠三角、江浙滬累計銷(xiāo)售面積同比去年均呈現下降趨勢，京津翼區域下降幅度最大；中原都市圈、川渝都市呈現上漲趨勢，但漲幅較小。
04—房企表現
?加強合作，共贏(yíng)共生
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萬(wàn)科、碧桂園、保利連續兩年拿地金額占據前三，恒大、華夏幸福未入前二十，房企拿地更加審慎，拿地回歸理性。
二.武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)
??關(guān)鍵詞:供過(guò)于求/量跌價(jià)穩回落/區域分化/主流剛改
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01—住宅市場(chǎng)供需關(guān)系
供過(guò)于求?熱度下降
近5年，武漢市商品房供應面積較穩定，維持在2000~3000萬(wàn)平方米，但成交面積變化較大。2017-2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現供大于求的趨勢，房地產(chǎn)熱度降低。
02—住宅成交量?jì)r(jià)表現
??量跌價(jià)穩，管控加嚴
2018年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅共成交1802.41萬(wàn)平方米，同比去年下降13.62%，住宅價(jià)格全年較穩定，武漢市均價(jià)維持在9000-10000元/平方米。
03—住宅成交分區表現
??遠城區領(lǐng)跑，剛需是主流
2018年，武漢市總成交面積1804.41萬(wàn)平方米，其中洪山區成交面積228.29萬(wàn)平方米，排名第一，洪山區、黃陂區、東西湖區、新洲區、蔡甸區成為成交熱門(mén)區域，主城區成交較少。
04—商業(yè)成交分區表現
區域分化， 新秀崛起
2018年，武漢市商業(yè)市場(chǎng)共成交138.23萬(wàn)平方米，漢陽(yáng)區成交面積17.22萬(wàn)平方米，排名第一，江岸區、經(jīng)開(kāi)區商業(yè)成交量緊隨其后，成交量位居前三的均價(jià)為17000-18000元/平方米。隨著(zhù)武漢市政府的城市規劃，經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區企業(yè)總部入駐率的提高對商業(yè)成交量影響較大
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05—寫(xiě)字樓分區表現
??武昌區價(jià)格領(lǐng)先，漢陽(yáng)區銷(xiāo)量領(lǐng)先
2018年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓共成交136.08萬(wàn)平方米，漢陽(yáng)區獨領(lǐng)風(fēng)燒，總成交量25.39萬(wàn)平方米。
06—房企表現
龍頭房企領(lǐng)秀，華發(fā)、東原后勁十足
2018年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)保利發(fā)展以231.2億元位于榜首，萬(wàn)科地產(chǎn)以200.7億位于第二，武漢地產(chǎn)以178.9億位于第三。東原、華發(fā)位于碧桂園之前，擠進(jìn)前十。
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06—典型案例
住宅項目—東原樂(lè )見(jiàn)城/東原啟城
剛需主導?,搶占市場(chǎng)
商業(yè)項目—碧桂園蜜柚
公寓火熱,?投資熱潮
2018年商業(yè)市場(chǎng)碧桂園蜜柚在成交套數、成交面積、成交金額都穩居第一。其中成交套數1346套，成交面積7.3萬(wàn)平方米，成交金額11.8億，均價(jià)為16164.38元/平方米。
寫(xiě)字樓項目—濱江綠地606
地標風(fēng)范,獨占鰲頭
2018年寫(xiě)字樓方面武漢綠地國際金融城成交面積4.8萬(wàn)平方米，成交金額11.2億，成交套數451套，均價(jià)23333元/平方米，提高了武昌區寫(xiě)字樓均價(jià)。
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三.武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測
關(guān)鍵詞:潛力可期/調控維穩/遠城發(fā)力/主流剛改
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01—城市層面
?“四好城市”，潛力可期
武漢作為強二線(xiàn)城市，城市GDP位列全國前10，城市處于上升發(fā)展期；城市常住人口基數較大，凈流入人口較多，高凈值人群增長(cháng)速度較快，房地產(chǎn)購買(mǎi)需求依然強勁。
02—政策層面
穩定市場(chǎng)，多元供給
繼續貫徹中央堅持“房住不炒”政策，“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，進(jìn)一步支持剛需及正常改善型需求；中長(cháng)期方面建立租賃住房、保障房、人才安居房等長(cháng)效機制建設，長(cháng)短結合，市場(chǎng)平穩過(guò)渡。
03—住宅區域成交趨勢
遠城發(fā)力，新秀崛起
隨著(zhù)武漢城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局，遠城區資源配套提速，預計2019年遠城區銷(xiāo)量依然領(lǐng)跑市場(chǎng)，且隨著(zhù)城市發(fā)展進(jìn)入分形期， 衛星片區、產(chǎn)業(yè)片區房產(chǎn)價(jià)值將快速提升，成為房地產(chǎn)新秀板塊。
04—住宅產(chǎn)品需求趨勢
主流剛改，產(chǎn)品分化
新房成交不斷向遠城區擴展，在遠城區價(jià)格相對較低的情況下，套內成交面積逐漸擴大，且隨著(zhù)二胎政策放開(kāi)，三房以上產(chǎn)品需求度更高；90-120平米市場(chǎng)需求度大幅增加，90平米以下產(chǎn)品需求度降低明顯。
數據來(lái)源：武漢市住房保障與信息管理局
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05—住宅客戶(hù)層面
外地客戶(hù)，持續走高
人口凈流入的增加及高凈值人群的增加帶動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售明顯上升，2018年外地購房群體與2017年相比大幅上升，預期隨著(zhù)武漢的發(fā)展建設，外地客戶(hù)占比將持續走高。
數據來(lái)源：武漢市住房保障與信息管理局
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06—辦公樓發(fā)展市場(chǎng)
留量時(shí)代，聯(lián)合辦公
2018年，受益于武漢招商引資政策大力實(shí)行及城市軌道交通建設的完備，寫(xiě)字樓市場(chǎng)向產(chǎn)業(yè)布局區發(fā)展，隨著(zhù)預期市場(chǎng)的高供應量，2019年寫(xiě)字樓市進(jìn)入留量時(shí)代，聯(lián)合辦公市場(chǎng)成為主流趨勢。
07—商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢
品質(zhì)升級，體驗為王
經(jīng)過(guò)2017年供應高峰期后，2018年商業(yè)進(jìn)入修整期，呈現量平價(jià)漲的趨勢，隨著(zhù)商業(yè)消費需求升級及大型品牌商業(yè)的進(jìn)駐，商業(yè)由數量時(shí)代進(jìn)入質(zhì)量發(fā)展時(shí)代，預期2019年依然呈現量平價(jià)漲的發(fā)展態(tài)勢，特色定位、特色體驗型商業(yè)將成為發(fā)展趨勢。
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全文數據來(lái)源于：